但未對從價計征房產稅的營改增協調困惑予以明白。因為小范圍納稅人外購房屋，【財稅知識】營改增對一般納稅人從價計征房產稅的影響，現行房產稅按照應稅房產的運用現象采取從價是什么，財政部契稅個人所得稅增值稅依據根據土地情況方式通知，下面是【財稅知識】營改增對一般納稅人從價計征房產稅的影響！

現行房產稅按照應稅房產的運用現象采取從價計征與從租計征兩種計稅模式。《財政部我國稅務總局對于營改增后契稅房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據困惑的通知》（財稅〔2019〕43號）對從租計征模式下租金款入的價稅別離作出了要求，但未對從價計征房產稅的營改增協調困惑予以明白。因為小范圍納稅人外購房屋，或購進貨物、設計代辦與建筑代辦可使用的自建房屋，或購進貨物、設計代辦與建筑代辦等對房屋進行改建、擴建、修理、裝璜,其取得的增值稅公用發票注明的增值稅稅款還有增值稅一般發票注明價款中包含的增值稅稅款，均應計入房產原值計征房產稅。故營改增不對其從價計征房產稅的交納發生后果。本文聯合案例分析營改增對普通納稅人從價計征房產稅帶來的后果。

一、營改征對應稅房產原值確認的后果及協調

（一）取得增值稅一般發票時應稅房產原值的確認

普通納稅人取得應稅房產時收到轉讓方開具的發票為增值稅一般發票的，一般發票注明價款中包含的增值稅稅款因沒辦法抵扣，應計入房產原值計征房產稅。

（二）取得增值稅公用發發票時應稅房產原值的確認

普通納稅人取得應稅房產時收到轉讓方開具的發票為增值稅公用發票，且公用發票注明的出項稅額能夠抵扣時，應稅房產原值當然根據公用發票注明的不含稅價款予以確認。

普通納稅人取得應稅房產時收到轉讓方開具的發票為增值稅公用發票，但公用發票注明的出項稅額不得抵扣的，按照財會〔2019〕22號文件及《企業會計原則》、《小企業會計原則》要求，計征房產稅的房屋原值當然包括不得抵扣的出項稅額。按照現行要求，普通納稅人外購、建成（含改建、擴建、修理、裝璜，下同）可使用的繁難計稅辦法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利等的房屋不得抵扣出項稅額。此外，，普通納稅人外購、建成的房屋可使用的前述不得抵扣用處以外別的用處，但因取得的增值稅公用發票開具不滿足要求、超越認證或確認限定時間、虛開等起因不得抵扣的出項稅額也當然計入應稅房產原值計征房產稅。

例1：某機構為增值稅普通納稅人，2019年7月外購一棟辦公樓公用于免征增值稅項目，增值稅公用發票上注明的價款為1 000萬元，增值稅110萬元，房產原值減除比例為30%。

該機構2019年下半年應納房產稅＝（1000+110）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝4.662（萬元）

須留意的是，納稅人自建公用于繁難計稅辦法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利房屋的，其為建成這些項目所購進貨物、設計代辦與建筑代辦等支付的不得抵扣的出項稅額已在建成流程中記入了“在建工程”等科目，并在房屋到達預約可運用狀態后結轉到“固定資產”等科目，故自建公用于前述項目的房屋，其原值已包含前述不得抵扣的出項稅額，不需另行加計。

例2：某機構為增值稅普通納稅人，2019年7月外購一批資料及建筑代辦可使用的辦公樓的修理，增值稅公用發票上注明的資料價款為100萬元，增值稅17萬元；修理價格100萬元，增值稅11萬元，當月完工。該辦公樓公用于免征增值稅項目，修理前原值1 000萬元，房產原值減除比例為30%。

該機構2019年下半年應納房產稅＝（1000＋100＋17＋100＋11）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝5.1576（萬元）

（三）轉讓方被核定征稅時取得應稅房產原值的確認

按照財稅〔2019〕36號文件要求，貨物銷售方、無形資產及房地產的轉讓方申消息的增值稅計稅依據顯著偏低且無正當商業目的，稅務機關有權核定其增值稅計稅依據。按照財稅〔2019〕43號文件要求，稅務機關核定的計稅依據為不含稅價。跟前金稅三期中設置的開票規則為：若被核定計稅依據的業務當然征收增值稅，則稅務機關代開的增值稅公用發票與一般發票都依據核定的計稅依據數額開具，并在備注欄注明理論成交費用。假如該項業務免征增值稅，則無論納稅人申消息的計稅依據是否偏低均按其申消息的成交費用開具增值稅一般發票。因為金稅三期中開票規則的設置和《發票管理方法》第三條對于發票是“買賣雙方收付款項憑據”的定義不一樣，且應稅和免稅開票規則有了差別，這使得稅務機關核定房屋銷售方（轉讓方）增值稅計稅依據情景下，購入房屋方依據發票落實應稅房產原值時極易呈現謬誤。

基于之上現象，普通納稅人外購房屋，在稅務機關核定銷售方（轉讓方）增值稅計稅依據的情景下，應稅房產的原值依據之下規則落實：

（1）資產的銷售方（轉讓方）當然交納增值稅，普通納稅人取得稅務機關代開增值稅公用發票的，當然按照公用發票備注欄注明的理論成交費用聯合出項稅額的抵扣現象落實應稅房產原值。

出項稅額能夠抵扣的，應稅房產原值＝公用發票備注欄注明的理論成交費用－能夠抵扣的出項稅額

出項稅額不可以抵扣的，應稅房產原值＝公用發票備注欄注明的理論成交費用

（2）資產的銷售方（轉讓方）當然交納增值稅，納稅人取得稅務機關代開的增值稅一般發票的，當然按照一般發票備注欄注明的理論成交費用落實應稅房產原值。

（3）資產的銷售方（轉讓方）免征增值稅，納稅人取得稅務機關代開的增值稅一般發票的，當然按照一般發票注明的數額落實應稅房產原值。

例3：A機構向李某購置其自建的門面房一間，雙方商定的含稅銷售額 80 萬元。落實A機構不一樣現象下購入門面房的原值。

（1）稅務機關認定李某轉讓費用顯著偏低且沒能正當商業目的，核定李某轉讓門面房的計稅費用100 萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A機構取得稅務機關代開的增值稅公用發票。

李某應納增值稅=1000000×5%= 50000元

增值稅公用發票注明不含稅價款數額=1000000-50000=950000元

公用發票備注欄注明理論成交費用為（含稅）80萬元

出項稅額可抵扣現象下門面房原值＝800000－50000＝750000元

出項稅額不可抵扣現象下門面房原值＝800000元

（2）稅務機關認定費用李某轉讓顯著偏低且沒能正當商業目的，核定李某轉讓門面房的計稅費用100 萬元（不含稅），增值稅征收率5%，A機構取得稅務機關代開的增值稅一般發票。

李某應納增值稅=1000000×5%=50000元

增值稅一般發票注明的價款＝100萬元

一般發票備注欄注明理論成交費用為（含稅）80萬元

門面房原值＝80萬元

（3）二手房估計系統中李某轉讓門面房的估計費用為100 萬元（不含稅），假設李某轉讓門面房免征增值稅，A機構取得稅務機關代開的增值稅一般發票。

增值稅一般發票注明的價款＝80萬元

門面房原值＝80萬元

二、應稅房產用處轉換對房產原值的后果

（1）按照財會〔2019〕22號文件要求，已抵扣出項稅額的房屋轉為公用于繁難計稅辦法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利甚至個人消費的，按現行增值稅制度要求不得從銷項稅額中抵扣的出項稅額，應計入“固定資產”等科目。此種現象下，計稅房產原值當然作相對的調增。按照《房地產出項稅額按時間抵扣暫行方法》（我國稅務總局公開宣告2019年第15號）要求，前述不得抵扣的出項稅額按之下公式計算：

不得抵扣的出項稅額＝（已抵扣出項稅額＋待抵扣出項稅額）×房地產凈值率

房地產凈值率＝（房地產凈值÷房地產原值）×100%。

房地產凈值，是指納稅人按照財務會計制度計提折舊后的余額。

例4：2019 年 6 月 5 日，A機構購入一棟辦公樓，取得增值稅公用發票并認證通過，公用發票上注明的數額為 10 000 萬元，增值稅額 1 100萬元。該辦公樓既可使用的增值稅應稅項目，又可使用的增值稅免稅項目。該納稅人根據固定資產管理該辦公樓，分10 年計提折舊，無殘值。2019 年10 月A將該辦公樓扭轉用處，公用于增值稅免稅項目。房產原值扣除比例為30%。

①房地產凈值率＝〔10000－10000÷（10×12）×16〕÷10 000 ＝86.67%

②不得抵扣的出項稅額＝1100×86.67%＝953.37（萬元）

③該廠房2019年當然交納的房產稅

＝10 000×（1-30%）×1.2%×9÷12＋（10 000＋95資質轉讓3.37）×（1-30%）×1.2%×3÷12＝86（萬元）

（2）按照財會〔2019〕22號文件要求，原不得抵扣且未抵扣出項稅額的房屋，因扭轉用處等可使用的允許抵扣出項稅額的應稅項目的，應按允許抵扣的出項稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（出項稅額)”科目，貸記“固定資產”等科目。此種現象下，計稅房產原值應作相對調減。按照我國稅務總局公開宣告2019年第15號的要求，前述可抵扣的出項稅額按之下公式計算：

可抵扣出項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的出項稅額×房地產凈值率

前述可抵扣出項稅額，應取得2019年5月1以后開具的符合法律有作用的的增值稅扣稅憑證。

例5：2019 年 7 月 5 日，B機構購進一座辦公樓，價款合計2 220 萬元（含稅）。該大樓公用于進行技術開發運用，取得的款入均為增值稅免稅款入，計入固定資產管理，并于次月開始采用直線法計提折舊，折舊年限10 年，無殘值。7 月 20 日，B機構取得該大樓如下3份發票：增值稅公用發票一份并認證相符，公用發票注明的數額為 1 000 萬元，稅額 110 萬元；增值稅公用發票一份不斷未認證，公用發票注明的數額為 600 萬元，稅額 66 萬元；增值稅一般發票一份，一般發票注明的數額為 400 萬元，稅額 44 萬元。2019年 7 月，納稅人將該大樓扭轉用處，可使用的允許抵扣項目，計算該大樓2019年當然交納的房產稅。

①房地產凈值率＝〔2220－2 220÷（10×12）×12〕÷2 220＝90%

②可抵扣出項稅額

納稅人購進該大樓時共取得3份增值稅發票，這里面2份增值稅公用發票屬于增值稅扣稅憑證，但1份在用處扭轉前仍未認證相符，屬于不得抵扣的增值稅扣稅憑證。因而，該大樓允許抵扣的增值稅扣稅憑證注明稅額為 110 萬元。

可抵扣出項稅額＝110×90%＝99 （萬元）

③該大樓2019年應納房產稅＝2 220×（1－30%）×1.2%×6÷12＋（2 220－99）×（1－30%）×1.2%×6÷12＝18.2322（萬元）

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